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浦东区专业房产纠纷律师

某地计划实施征收工作,吴先生的房屋建筑面积为713平方米,该房屋位于拆迁范围之内。某房地产评估咨询有限公司依拆迁人的申请,对吴先生的拆迁房屋进行估价,并且做出评估鉴定的结论,鉴定拆迁人应当给予吴先生安置补偿费68万余元。吴先生对被拆房屋补偿费提出了异议,并且要求产权调换。双方未能达成补偿安置协议。拆迁人申请当地建设局对该纠纷进行裁决。建设局依据该房地产评估咨询有限公司的评估价格,对拆迁人与吴先生之间的拆迁纠纷作出裁决,内容概括如下:(1)限被拆迁人吴先生在裁决书生效之日起15日内拆迁完毕;(2)房屋拆迁安置补偿费仍然为为68万余元。对此,吴先生起诉到法院,法院判决维持裁决第一项,撤销第二项,并且责令该建设局重新做出裁决。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。 被拆迁人能够获得多少拆迁补偿,基本上是依据房产评估机构所作的评估报告确定的。然而,在拆迁关系中,被拆迁人往往属于弱势的一方,难以维护自身的合法权益。所以相关法律规定基于利益平衡原则,通常更侧重于保护被拆迁人的权益。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条的规定,房地产价格评估机构应当由被拆迁人协商选定;协商不成的,可以多数决定、随机决定等方式确定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。虽然这一规定并不具体,但是还是能从其中看出其赋予被拆迁人的选择权以及保护被拆迁人合法权益的立法目的。在本案中,尽管被拆迁人的拆迁程序基本上都是依法进行的,但是在评估机构的选择上却不管不顾被拆迁人的意愿,单方进行了选定和评估。因此,该房地产价格评估机构作出的评估报告不合法,并不具有法律效力。 很显然,一旦由拆迁方选定房地产价格评估机构,拆迁方就很可能会为了一己私利而对评估机构进行收买与干涉,进而压缩征收成本,这样做严重损害被拆迁人的利益,不利于社会的和谐稳定。正因为如此,立法才会去着重保护被拆迁人的利益,强调房地产价格评估机构的独立、客观与公正,同时也更是为了保障双方利益的平衡。 在实践当中,被拆迁人往往处于弱势的地位,对于房地产价格评估机构的了解也知之甚少,也很有可能处于非常被控制的局面,难以维护自身该有的权益。所以,在拆迁过程中,被拆迁人一定要尽可能地去了解相关的法律问题,来弄清双方的权利义务,从而来更好地维护自身合法权益,以免蒙在鼓里,连自己的损失都不清楚。